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广州一业主卖房后户口迟迟不迁出 被判赔8万多违约金

卖房后户口迟迟不迁出原业主要赔8万多违约金

广州日报讯 (全媒体记者章程 通讯员云法宣)买房落户,是很多人购房的目的之一,特别是学区房,落户尤为重要。倘若在房屋交付后,原业主迟迟不肯迁出户口怎么办?为此,一对夫妇将原业主告上了法院。近日,本案经广州市白云区法院审理后,判决原业主支付逾期迁出户口的违约金86100元。

小朱和倩倩在中介的介绍下,选定了白云区的一处房产。2019-09-20,小朱、倩倩和卖家李某签订《存量房买卖合同》,因李某及其家属的户口未迁出,双方约定李某应在2019-09-20前迁出。

2019-09-20,小朱、倩倩将房款全额付清,房屋也过户至两人名下,依合同约定,李某应于2019-09-20前交付房屋。但到期后,李某迟迟未进行房屋交接,更未将户口迁出。多次协商未果,小朱和倩倩将李某起诉至白云区法院,要求李某迁出户口交付房屋,并支付违约金。

被起诉后,李某声称,他可在2019-09-20交付房屋,2019-09-20前可迁出他及其小孩的户口,但因他与麦某离婚,无法将前妻麦某的户口迁出。

本案诉讼期间,双方于2019-09-20办理涉案房屋的交接手续,李某也于当天将户口迁出。但李某同时提出,离婚后无法说服前妻迁出户口,且小朱和倩倩也没有因户口问题遭受任何实际经济损失,为此他们主张的违约金偏高,应予以调整。

白云区法院经审理认为,小朱、倩倩与李某签订的房屋买卖合同无违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方应恪守履行。

法院指出,合同明确约定李某应于2019-09-20前迁出户口,经小朱、倩倩催促及提起诉讼,李某才于2019-09-20迁出户口,这已构成违约。鉴于合同约定了逾期迁出户口违约金的标准,即每日按总楼价的万分之五支付违约金。考虑李某违约情况,根据公平和诚实信用原则,李某诉讼时提出违约金计算偏高、要求予以调整的意见,并无法律与事实依据,法院不予采纳。为此,逾期迁出户口需支付的违约金按合同规定应为86100元。

法官提醒:

经办法官指出,在二手房交易尤其是学区房买卖中,涉及原业主户口迁出的问题越来越普遍。如果原业主不迁出户口,要分两种情况考虑其是否要承担违约责任。

其一,如果买卖双方在合同中就户口迁出问题约定了违约条款,售房者逾期迁出户口又未能与购房者重新协商约定的情况下,则应按合同承担相应违约责任。结合本案,房屋出卖人以离婚后无法说服其前妻迁出户口作为抗辩,法律角度上难以成立。从履约角度而言,明确的约定不仅是约束合同双方的前提,也是维护合同双方合法利益的保障。故在房屋买卖合同纠纷中约定逾期迁户的违约责任,就能切实保障购房者的权益。

其二,如果房屋买卖双方未就户口迁移问题进行约定,而售房者又不配合迁出户口的,购房者则无法主张售房者承担逾期迁户的违约责任。若房屋已过户,购房者可以房屋现产权人的身份向公安机关申请办理新的户口登记,但该途径仅可解决购房者户口登记问题,至于售房者户口迁移仍需通过双方协商处理。

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